La excepción al principio de tracto sucesivo y el nuevo expediente de dominio notarial.

 

Esta entrada tiene por objeto desarrollar las novedades introducidas por las reformas legales operadas en 2015 que modificaron la ley hipotecaria y con ello, los expedientes de dominio y el expediente de tracto sucesivo, todo ello se mantiene en consonancia con la pretendida desjudicialización, y el auge de los expedientes de jurisdicción voluntaria, haciendo de los notarios los nuevos garantes de los procesos sin oposición.

El principio de tracto sucesivo

Este principio de origen hipotecario viene recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y básicamente exige que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. Esta concatenación temporal e ininterrumpida de los propietarios inscritos es a lo que denominamos tracto sucesivo.

…En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada…

La interrupción del tracto sucesivo desembocara en la inevitable denegación de la inscripción, tal como establece el segundo párrafo del artículo en cuestión, (…En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada…) sin embargo como toda norma general tiene su excepción.

La excepción a la aplicación del principio de tracto sucesivo.

Es necesario recordar que la inscripción de bienes inmuebles en el registro de la propiedad es aunque muy deseable, no obligatoria, por lo que en muchas ocasiones, a veces por desidia, a veces por desconocimiento, los particulares adquieren la titularidad de una finca, vivienda u otros derechos reales y no los inscriben.

Es muy común el caso siguiente: Una finca cuyo titular inscrito ya fallecido era por ejemplo, Don Julián, este mediante contrato de compra venta trasmite la finca a su colindante Alberto, y este a su muerte deja la finca en herencia a sus hijos Juan, Paco y Sandra, estos últimos  quieren segregar la finca y registrar a su nombre la parcela resultante, sin embargo topan con que el titular registral no es su padre (que nunca la inscribió a su nombre) sino su abuelo.

En este caso parece evidente que según el principio de tracto sucesivo los tres hijos no podrían directamente poner a su nombre la finca heredada, sino que primero habría que poner a nombre de su padre la finca y después al suyo, para cumplir así con la previsión legal, pues bien, aquí es donde aparece la figura del expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo.

 

La reanudación del tracto sucesivo

El pasado 25 de junio de 2015 fue publicada la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Esta legislación, (aportada al efecto de posibles consultas por parte de particulares interesados), modifica un aspecto sustancial de la Ley Hipotecaria y es que Atribuye a los Notarios en exclusiva la tramitación de expedientes de dominio.

Llegados a este punto es necesario atender al articulado de la ley en especial el artículo 208 de La Ley hipotecaria, este artículo establece el marco legal de la figura con las siguientes particularidades:

  • En primer lugar establece una limitación general a la reanudación del trato sucesivo, esta deviene tal como indica el articulo …cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos… es decir, que si el título que genera la inscripción (sea compra-venta, donación, legado etc.) proviene directamente del titular registral no se entiende interrumpido el tracto sucesivo y no se puede acudir a la reanudación prevista en dicho artículo, de igual modo tampoco se ve interrumpido cuando el titulo se obtenga de los herederos del titular inscrito.

 

  • Se trata de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria que tiene por objeto reparar la interrupción de la vida registral de una finca por la omisión de la inscripción de varias transmisiones sucesivas. Las reglas para su tramitación son las previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, con las previsiones contempladas por el artículo 208. Aquí viene el primer problema, la remisión al art. 203 LH, desarrolla el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas. Con lo que la inseguridad en los documentos a aportar y las posibles disfunciones que se produzcan entre unos registros y otros y entre unos notarios y otros puede ser importante.

 

  • ESPECIALIDADES en la TRAMITACIÓN. Este procedimiento se inicia mediante escrito de solicitud del interesado, al que ha de aportarse la documental que acredite su título de adquisición. Posteriormente el notario ha de hacer la llamada a los interesados del articulo 203 (acreedores, poseedores, administraciones públicas con posibles intereses) y lo más importante, a los posibles herederos del titular registral, con lo cual en muchas ocasiones, aquí surgirá la oposición (pues la inscripción requiere unanimidad de los interesados) y deberá concluir el proceso y derivar-lo a la jurisdicción ordinaria, con lo cual hemos perdido el tiempo y el dinero, y además incluso en algunos casos en que el título es dudoso o interpretable podemos levantar la liebre y vernos desposeídos del derecho; Hay que pensar que en muchas ocasiones las escrituras están desaparecidas, los títulos carecen de aptitudes formales para desplegar efectos o sencillamente se trataba de tratos que en origen eran verbales y jamás se plasmaron documentalmente.

 

  • NOTARIO COMPETENTE. El expediente deberá tramitarse ante Notariohábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca (o parte de ella si radicare en varios)  o en cualquiera de los distritos colindantes.

 

  • REMISION DE COPIA AUTORIZADA DEL ACTA AL REGISTRO. El Notario incorporará ladocumentación  aportada al acta y remitirá una copia autorizada de la misma al Registro de la Propiedad solicitando la expedición de certificación y que, en su caso, se practique anotación preventiva de la pretensión de reanudación de tracto. Lógicamente la expedición de copia y su remisión al Registro se hará constar por nota en la matriz.

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